Россия не Япония, но это лишь пока: Почему цены на жилье не рухнули после отмены льготной ипотеки?

После отмены с 1 июля 2024 года льготной ипотеки в России многие аналитики предсказывали обвал цен на рынке нового жилья. Но прогноз, насколько можно судить, не сбылся.

Вместо ожидавшегося снижения цен в новостройках на 10−20% рынок показал, наоборот, рост. В среднем по стране рост 6−9%, в Москве — более 12%. И это при рыночных ставках по ипотеке выше 25% и падении спроса на 20−50% в большинстве региональных рынков. Как объяснить такую нелогичность?

Заслуженный экономист России Дмитрий Довженко в разговоре с корреспондентом «Свободной Прессы» напомнил, в Японии есть понятие «акия». Так называют брошенные или пустующие дома, которые некому продать, незачем ремонтировать и дорого сносить. Сегодня таких домов насчитывается, представьте себе, более 9 миллионов. К 2033 году прогнозируют и вовсе 20 миллионов.

«СП»: России тоже грозит появление этаких «акия» в большом количестве?

— И да, и нет. Начну с того, что в современной России есть три институциональных якоря, которых не было у Японии в 1990-х годах.

«СП»: Что это за якоря?

— Первый — российская банковская система. Центральный банк и коммерческие банки вместе не дают рынку упасть. Банки выдавали ипотечные кредиты под финансовые модели с заложенными ценами. Признать падение цен означает переоценить залоги и показать дыры в балансах. Кто же пойдет на такое?

ЦБ со своей стороны управляет темпами через так называемые риск-надбавки. Если темпы продаж или цены не соответствуют утверждённым моделям, регулятор вводит дополнительные ограничения. В результате на рынке тишина. Да, сделок мало, цены в объявлениях стоят. Реальный выход в кэш возможен только с дисконтом под столом.

«СП»: Второй якорь это…

— Рост дефицита предложения. Здесь важно понимать профессиональный нюанс про статистику. Официальные цифры ввода жилья в России — 108 млн кв. м в 2025 году. Но они включают индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с долей аж 59%.

Причем, значительная часть объявленных объемов — не реальное новое строительство, а регистрация давно построенных домов через дачную амнистию. Реальный рынок строительства жилья для продажи существенно меньше — и дефицит предложения на самом деле острее, чем кажется.

Российские застройщики логично отреагировали на падение спроса сокращением новых проектов: запуски упали на 18−22% в 2025 году. По итогам года в 30 регионах России зафиксирован дефицит предложения новостроек. Это создаёт структурный дефицит с горизонтом 2027−2028 года — именно тогда, когда нынешний избыток будет распродан.

Это принципиальное отличие российской ситуации от Японии: там перепроизводство было хроническим и системным. В нашей стране рынок сам регулирует предложение через остановку новых проектов.

«СП»: Но есть еще и третий якорь?

— Да, это запертый капитал, который ищет выход. Из-за западных санкций и ограничений на вывоз валюты недвижимость в России остаётся одним из немногих инструментов сохранения рублёвых накоплений.

Снижение ключевой ставки Банка России во второй половине 2025 года спровоцировало переток средств из банковских вкладов в недвижимость. Пока альтернатива не появится, спрос на московскую недвижимость будет существовать независимо от демографической ситуации.

«СП»: Однако еще стоит сказать, наверное, про то, что рынок жилья в Москве совершенно не похож на региональный рынок.

— Я скажу больше, Россия — это десятки разных рынков. И это самый важный урок. Японский сценарий неприменим к нашей стране как целому — он уже реализуется в одних регионах нашей страны и принципиально невозможен в других.

«СП»: Давайте разберем на конкретных примерах.

— Пожалуйста. Нижний Новгород — живой контрпример к алармизму. Уровень распроданности нового жилья в этом городе 89% — значительно выше среднего по стране. Расчётные сроки реализации остатков около двух лет — как в Москве и Петербурге, но в три раза меньше, чем в среднем по другим городам-миллионникам.

«СП»: Как это объясняется?

— Всё просто: в Нижнем мало строили исторически. А низкая база создаёт дефицит предложения при устойчивом спросе. Снижение цен здесь возможно только при существенном увеличении темпов строительства.

«СП»: Один из самых активно растущих городов страны Краснодар.

— Это противоположный пример. Огромный объём построенного жилья плюс инвестиционные покупки прошлых лет, которые теперь выходят на рынок аренды и продажи.

В результате только 20% строящегося в Краснодаре жилья продано. Стагнация там реальна и продолжительна.

«СП»: Москва — отдельная история.

— Конечно. Рост цен на новостройки за 2025 год превысил в Москве 22%, это вдвое выше средних темпов по стране. Но это не здоровый рост спроса, а концентрация запертого капитала и дефицит ликвидного предложения в хороших локациях. Пузырь другого рода. Если хотите, московский пузырь.

«СП»: Кроме столиц регионов есть малые города и моногорода.

 — Вот где японский сценарий уже работает. Не в будущем, а прямо сейчас. В таких городах нет покупателей, нет арендаторов, панельные дома пустеют.

В отличие от японских акия (частных домов, которые просто гниют) российская проблема — пустеющие многоквартирные дома. Когда жильцов становится меньше, нагрузка на каждого оставшегося за содержание растёт. Это петля, которая ускоряет отток.

«СП»: Что сейчас с разницей цен между новым и вторичным жильем? Процентов 25−30?

— Нет. Разрыв по ценам первичного и вторичного рынков сейчас 30−40%, а в некоторых городах 60%. Наша первоначальная гипотеза занижала этот разрыв. Налицо структурная деформация.

По мере дальнейшего снижения ключевой ставки Банка России вероятен такой сценарий: торможение цен в первичке при росте цен на вторичку. Покупатели новостроек прошлых лет окажутся в сложной позиции — их актив потеряет относительную премию именно тогда, когда они захотят продать своё жильё.

«СП»: Демографический фактор как сказывается на ценах на жилье?

— Медленнее, чем думали, но все же он никуда не делся. Россия теряет по 500−700 тысяч человек ежегодно естественной убылью. К 2046 году население сократится примерно на 8 миллионов человек. Современная ситуация деформирует демографическую пирамиду способом, последствия которого рынок жилья почувствует через 10−15 лет.

Демография влияет на спрос на домохозяйства медленнее, чем на численность населения. Уменьшение среднего размера домохозяйства может поддерживать спрос на жильё ещё долго после начала убыли населения. Японский сценарий — горизонт 15−20 лет для крупных российских городов.

«СП»: Какой же вывод можно сделать? Пока впечатление, что всё плохо.

— Рынок оказался устойчивее к краткосрочному шоку. Три перечисленных институциональных якоря (ЦБ плюс банки, дефицит предложения и запертый капитал) держат цены на жилье в условиях снижения спроса. И будут держать их ещё несколько лет.

При этом региональная картина сложнее, чем любая общая формула. Нижний Новгород и моногород в Кузбассе — два разных рынка с противоположными трендами.

Долгосрочный вектор не изменился. Рынок не обвалится быстро, но он будет медленно расслаиваться. Города-магниты с дефицитом предложения будут держаться и расти.

Всё остальное будет постепенно превращаться в российскую версию акия — без красивого японского слова, без субсидий на ремонт, с символическим налогом на владение, который позволяет держать пустые квартиры поколение за поколением, и с долгами за услуги ЖКХ, которые постепенно будут перевешивать символический налог.

Японский сценарий никуда не ушёл. Он будет просто медленнее, чем в Японии. И географически он будет сказываться неравномерно.