Майские тенденции московской «первички»

Верно ли, что в апреле началось возрождение рынка столичной недвижимости и на чем основано это утверждение? В какую сторону и насколько сильно придется переписывать девелоперам ценники на объекты в последний месяц весны? Мы собрали выкладки, прогнозы и предположения ведущих экспертов региона на этот счет.

Что было в апреле…

В середине весны на рынке первичной недвижимости Москвы сложилась довольно интересная ситуация. Так, представители «Метриум Груп» говорят о том, что в апреле наблюдался рост активности со стороны всех его участников.

Число реализуемых квартир увеличилось к мартовским показателям на 11,3% и составило, в общей сложности, более 7000 единиц. Лидером по объему предложения стал Южный административный округ, а аутсайдером — Восточный (39,3% и 4,5% от общего объема соответственно).

С точки зрения типологии реализуемых объектов в апреле вновь вернули себе лидерство однокомнатные квартиры. Их доля в общей структуре предложения возросла на 3 процентных пункта и составила 44%. «Двушки» же, наоборот, потеряли 2 позиции (42% от общего объема). На долю же «трешек» и многокомнатных квартир пришлось 13% и 1% соответственно. Специалисты «Метриум Групп» связывают этот факт с выводом на рынок проектов именно с преобладанием «копеек».

Вместе с тем, отмечают сотрудники компании «МИЭЛЬ-Новостройки», средневзвешенная цена предложения по квартирам эконом-класса практически не изменилась. В то же время в «старых» границах мегаполиса она выросла до 105,4 тысячи рублей (+0,9%), а в Новой Москве, наоборот, просела до 97,4 тысячи рублей (-0,6%), констатирует генеральный директор компании Софья Лебедева.

В целом на состояние дел в столичном сегменте новостроек в апреле благоприятное влияние оказала стартовавшая в марте программа госсубсидирования ставки по ипотечным кредитам, считает директор департамента аналитик и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова.

— В надежде на улучшение ситуации девелоперы достаточно активно выводили на рынок новые проекты. И покупательская активность не обманула ожиданий, что наглядно подтверждается данными Росеестра. Так, по сравнению с мартом, в апреле число зарегистрированных договоров ДУ увеличилось на 48,8%. Количество сделок с привлечением ипотечных средств за тот же период выросло на 15%.

При этом, продолжает эксперт, только часть продавцов позволила себе переписать ценники на объекты в сторону их увеличения, благодаря чему средний ценовой уровень апреля, хоть и вырос, но довольно незначительно. К тому же действовавшие ранее акции и бонусы отменены не были, что также поддержало уровень спроса.

Кроме того, в прошлом месяце произошло еще одно событие, которое с полным правом можно назвать знаковым и поворотным для первичного рынка недвижимости региона.

Здесь уместно сделать небольшое лирическое отступление. Напомним, весь прошлый год в среде столичных чиновников не утихали дебаты о статусе апартаментов. Высказывались кардинально противоположные точки зрения, но в конце 2014 года заммэра столицы Марат Хуснуллин признал, что апартаменты следует «уравнять в правах» с классическим жильем (см. материал «СП» «Как изменилось отношение властей к апартаментам»).

Возможно, эта мысль воплощалась бы в жизнь еще довольно долго, но известные события спровоцировали локальный экономических кризис. А в рамках контркризисных мер власти мегаполиса как раз были готовы перевести часть апартаментов в категорию обычного жилья. И вот, в апреле началась продажа объектов во многофункциональном комплексе «Водный» (Северный административный округ). Этот МФК стал первым в сегменте массовых столичных новостроек, где девелоперы смогли предпринять все необходимые для подобной переквалификации и увенчавшиеся успехом шаги.

И чего ждать от мая?

В связи с этим, констатирует представитель «Метриум Групп», нельзя исключать того, что в ближайшее время на рынок будут достаточно активно выводиться проекты со сменившими статус с апартаментов на жилье объектами.

Несмотря на то, что из-за длительных выходных май, как правило, является традиционно «тихим» месяцем, велика вероятность того, что на сей раз он не будет соответствовать привычным канонам. Причины, по мнению Соколовой, кроются в следующих факторах:

— Во-первых, отложенный спрос на рынке бюджетных новостроек начал реализовываться лишь в апреле и едва ли исчерпан до настоящего времени. Во-вторых, спрос поддержат и скидки от девелоперов, приуроченные к праздникам. В-третьих, нельзя исключать того, что продавцы новостроек, пользуясь случаем (госсубсидирование ипотеки), начнут выводить на рынок максимально возможное количество бюджетных квартир, причем с определенным дисконтом к рынку. И если объем предложения будет внушительным, то цена на новостройки в мае может понизиться.

В словах эксперта о возможном увеличении предложения есть определенный резон. Согласно прогнозу аналитического центра «Русипотека», в течение ближайших трех месяцев большинство банков, присоединившихся к программе господдержки ипотечного кредитования, не сможет поддерживать минимальный ежемесячный норматив выдачи жилищных займов на уровне 300 миллионов рублей. В результате количество организаций-участников сократится почти в три раза, с нынешних 40 до 15.

Вряд ли о подобном прогнозе не известно девелоперам. Учитывая, что на уровень спроса прежде всего влияет доступность ипотеки широким слоям населения, едва ли они станут выжидать лучших условий для реализации.

Между тем Софья Лебедева более осторожна в оценке ближайших перспектив столичной «первички». Она, в частности, уверена, что стагнация на рынке нового жилья в Московском регионе продлится вплоть до конца 2015 года, а рост цен на новые объекты недвижимости не выйдет за рамки инфляции.

«Что касается майских и июньских перспектив, — считает Лебедева, — то в данных временных рамках стоимость всех объектов недвижимости увеличится в пределах 1−2%».

«Необходимо понимать, — акцентирует внимание эксперт „МИЭЛЬ“, — что средневзвешенная цена объектов на „первичке“ — результат воздействия нескольких переменных, в число которых входят: вывод новых проектов по изначально невысокой цене, повышение строительной готовности возводящихся объектов и т. д. А подобные структурные изменения рынка малопрогнозируемы в принципе».

Фото: ТАСС/ Артем Геодакян