Рынок аренды приходит в равновесие

От чего зависит соотношение спроса и предложения на рынке жилой недвижимости? С какой периодичностью в этом сегменте случаются кризисные падения и пиковые взлеты интереса? На какой стадии он находится в настоящее время? Мы пытаемся ответить на вопросы с помощью экспертов.

Все идет по плану

Как сообщают представители компании «МИЭЛЬ-Аренда», сложившееся в последний год числовое соотношение спроса на квартиры, сдаваемые внаем, к уровню предложения подобных объектов складывается явно не в пользу первого. Так, если брать данные за период с января по июль 2015 года, то окажется, что за это время объем предложения квартир вырос на 49%. Однако относительно показателей июля 2014 года он потерял 50%.

Хотя при этом, отмечают аналитики, к настоящему времени общий прирост интереса граждан к такому жилью составил (с учетом систематических «проседаний» и подъемов) порядка 60% от показателей начала этого года (+43%, если за точку отсчета принять тот же июль 2014-го).

Правда, до пиковых значений спроса (которые, кстати, фиксировались игроками рынка за последние пять лет трижды) сегмент все же не дотягивает.

Судите сами. В августе 2010 года уровень предложения объектов был в два с половиной раза ниже, чем уровень спроса. В сентябре следующего года подобный разрыв составил уже 2,6 раза. Наконец, самое большое число страждущих арендаторов было зафиксировано в августе 2012 (тогда на каждый предлагаемый объект приходилось в среднеарифметическом выражении более двух квартиросъемщиков).

Но и провальным такое положение дел также катастрофическим не назовешь. Были у сегмента времена и потруднее, констатируют «миэлевцы». Например, в апреле, июне и октябре прошлого года число квартир, предлагаемых к аренде, примерно в 5−6 раз превосходило количество желающих в них временно поселиться.

Гораздо чаще (как минимум 7 раз за неполные 6 лет) на рынке съемного жилья наступала практически идиллия — спрос и предложение находились в равновесии. Такие точки совпадения объемов спроса и предложения были зафиксированы в мае, июне и декабре 2012 года, а также в мае, июне, сентябре и октябре 2013 года.

Как отмечает первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренды» Мария Жукова, экономическая ситуация, вне всякого сомнения, свои коррективы в динамику развития сегмента арендного жилья, корректируя объем предложения в сторону увеличения, а спроса — в сторону уменьшения. Однако даже в такой ситуации колебания этих соотношений в целом вполне укладываются в привычные рамки и подчиняются устоявшимся закономерностям, подчеркивает эксперт. В частности, в июле и августе этого года имел место быть пусть и не такой значительный, но все-таки вполне ожидаемый всплеск интереса арендаторов к съемному жилью.

Примечательно, что уже третий год подряд на рубеже сезонов эксперты традиционно сопоставляют преимущества аренды квартиры с недостатками приобретения ее по программе ипотечного кредитования.

Основные доводы сторонников ипотеки в защиту своей точки зрения за это время не претерпели никаких изменений. Их позиция по-прежнему незыблема: владелец съемного жилья в любой момент может инициировать расторжение договора аренды, даже если последний заключен на очень большой срок, так что лучше платить банку и знать, что это жилье останется в твоей собственности.

Кроме того, это тем более выгодно, поскольку действующая программа господдержки ипотечного кредитования позволяет банкам устанавливать годовую ставку на уровне 12%, причем некоторые крупные игроки рынка могут позволить себе и устанавливать процентную планку ниже этой отметки.

Так, например, пресс-служба ВТБ24 распространила заявление, что с 31 августа 2015 года процентная ставка по программе «Ипотека с государственной поддержкой» устанавливается на уровне 11,4%. При этом ни продолжительность срока кредитования, ни размер первоначального взноса в расчет приниматься не будут.

Многие застройщики (по договоренности с банками-партнерами) предлагают на своих объектах еще более низкие ставки в диапазоне от 10,5% до 7,4% годовых в рублях (при условии внесения первоначального взноса не менее 20% от стоимости объекта при сроке кредитования до 30 лет).

Между тем сторонники аренды жилья прибегают к несколько иным вычислениям. Говорить о выгоде ипотеки можно только в отношении тех граждан, которые оформили подобный кредит еще в «нулевые» годы и прожили в новой квартире уже порядка 10 лет. Тогда, подчеркивают они, при фиксированной ставке 17% годовых и размере первоначального взноса на уровне 30% ежемесячный платеж колеблется на уровне 10−15 тысяч рублей. Даже с учетом того, что арендные ставки сейчас варьируются в диапазоне от 27 тысяч (однокомнатные квартиры) до 39 тысяч рублей (двухкомнатные квартиры), ипотека, безусловно, выгоднее.

А вот для тех, кто только задумывается о приобретении нового жилья, все складывается не столь радужно. Особенно если речь идет о квартире на вторичном рынке или объекте, не подпадающем под программу господдержки ипотечного кредитования (да и та не будет длиться вечно). При средневзвешенной ставке в 14% за «однушку» стоимостью около 5 миллионов рублей банку ежемесячно придется отдавать свыше 45 тысяч целковых. С учетом размера арендных ставок выгоднее на ближайшие 15 лет снять жилье с аналогичными характеристиками, а разницу между арендной ставкой и возможным платежом по кредиту класть на депозит под проценты.

Тогда к 2030 году на счету арендатора накопится примерно 8 миллионов рублей. Этих денег, отмечают знатоки рынка, хватит не только на стопроцентную оплату нового объекта недвижимости, но еще и останется вполне приличная сумма на ремонт и приобретение необходимой мебели и бытовой техники.

При этом противники аренды подвергают действенность предложенной схемы сомнению. И надо отметить, что их аргумент не лишен рационального зерна: а как быть, если в ближайшие 15 лет стоимость объектов недвижимости резко возрастет? На это противники ипотеки не менее резонно возражают: за последние 15 лет темпы роста цен на недвижимость не превышали 7−8% в год, следовательно, и в следующие 15 лет динамика будет схожей. И при этом по традиции оговариваются — если не случится резких скачков, но кто не рискует…