Дворцы на Рублевке вышли из моды

Аналитики крупнейших игроков рынка загородной недвижимости столичного региона выяснили, какие объекты пользуются наибольшим спросом у покупателей на излете 2015 года. Почему и насколько изменились предпочтения граждан по сравнению с аналогичным периодом прошлого года?

Премиальный сегмент переключился на участки без подряда

В сегменте премиальной загородной недвижимости, отмечают брокеры по продажам, самым востребованным товаром к концу года стали земельные участки без подряда, высокий спрос на которые до настоящего времени был характерен только для сегмента низкобюджетных объектов. Если еще весной на их долю приходилось не более 5% от общего объема продаж, то уже к началу октября этот показатель возрос почти в семь раз, до 34% ото всех сделок с дорогими лотами. Правда, стоит отметить, что в аналогичном периоде прошлого года число операций с подобным товаром тоже был достаточно высок — 28% в общей массе. Но при этом не стоит забывать, что именно со второй половины осени 2014 года и ведется отсчет всем аномальным явлениям этого сектора внутренней экономики.

Одна группа аналитиков (в число которых входят и представители крупнейших игроков рынка), не проводит в этом случае никаких параллелей с эконом-классом (на котором в момент мало-мальски ощутимого кризиса такие лоты разлетаются в первую голову, превращаясь в эффективный механизм защиты финансовых накоплений менее обеспеченных слоев населения). Эксперты, придерживающиеся такой точки зрения, утверждают, что истинным драйвером таких продаж является желание покупателя владеть домом, который будет возведен с учетом его собственных эстетических предпочтений по эксклюзивному индивидуальному проекту.

Другая группа специалистов (включающая в себя не менее авторитетных знатоков вопроса) утверждает, что, скорее, катализатором таких сделок выступает удорожание строительных материалов и подрядных услуг, а также сокращение реальных доходов россиян, которое уже ощущают на себе и состоятельные россияне.

На втором месте по степени востребованности среди покупателей «премиалки» заняли малоэтажные квартиры. Если в 2014 году на их долю приходилось лишь 11% всех сделок, то к середине осени 2015 года продажи возросли более чем вдвое — 24% по итогам третьего квартала (при этом во втором квартале превышение было даже и трехкратным — 33% от числа сделок с подобными объектами этого класса).

«Премиальные» таунхаусы покупатели дорогой недвижимости отодвинули на третье место по популярности. В прошлом году доля сделок с жильем такого формата колебалась на уровне всего 6%. В первом квартале этого года, утверждают риелторы, доля реальных сделок с таунхаусами приблизилась к отметке в 23% от общего числа. Вероятно, такое практически четырехкратное увеличение продаж было спровоцировано усилением рекламной компании по данным объектам. Однако к третьему кварталу показатель продаж по таунхаусам вновь пошел вниз (18% в общей доле операций).

Еще больше пострадали продажи премиальных дуплексов. В прошлом году их продажи и так были невелики (11% от общего числа сделок), а по итогам третьего квартала 2015 года еще упали до 9%. Многие эксперты считают: это связано с тем, что среди объектов недвижимости такого класса действительно актуальных предложений подобного типа мало. Отдельные специалисты придерживаются мнения, что падение интереса во многом связано с характерными недостатками, присущими этому виду жилых объектов (см. материал «СП» «Чем хороши дома на две семьи» от 28.04.2015 г.).

Популярность же готовых коттеджей и земельных участков к началу последнего квартала этого года по сравнению с аналогичным периодом года прошлого упала фактически в три раза (15% реализованных сделок сейчас против 44% тогда).

Стоит отметить, что доля сделок со всеми лотами премиального сегмента составила всего-навсего 1% от общего числа продаж во всем сегменте загородной недвижимости.

Бизнес-класс наращивает показатели

К настоящему моменту доля объектов этого уровня в общем объеме рынка пусть и незначительно, но выросла до 6% (+1% по сравнению с осенью прошлого года). При этом внутри самого сегмента расклад покупательских предпочтений выглядит совсем иначе.

Почти половина всех сделок в этом кластере «загородки» (46%) пришлась на земельные участки с подрядом и коттеджи. Осенью прошлого года этот показатель был заметно ниже (35%). Большинство экспертов рынка склонно объяснять увеличение числа покупок подобных объектов так: в условиях ширящегося кризиса земля с подрядом и коттеджи перестали быть предметом роскоши, а стали рассматриваться в качестве постоянного места жительства. И поскольку содержать два объекта в свете принимаемых законов и перманентного роста городских коммунальных тарифов становится накладно, люди принимают закономерное решение — продать квартиру и перебраться за город.

Заметно уступают в популярности готовым домам (19% в III квартале 2015 года) квартиры в малоэтажных домах бизнес-класса. Примерно на том же уровне востребованности у покупателей этого сегмента и дуплексы (16% всех сделок к началу зимы в этом году против 19% в прошлом сезоне). А вот заинтересованность клиентов таунхаусами снижается: 7% сделок в октябре 2015 года (тогда как в 2014 году было проведено 19%).

В то же время интерес к земельным участкам без подряда, напротив, за тот же сравнительный период подрос (+2 процентных пункта) и остановился на отметке в 12% в общей массе договоров купли-продажи в бизнес-классе.

Такая ситуация, резюмируют, в частности, специалисты «ИНКОМ-Недвижимости», сложилась под влиянием двух интересных тенденций. Первая: именно в бизнес-классе наиболее ярко реализовался отложенный спрос. Именно здесь появилось наибольшее количество покупателей, еще недавно державших свои накопления в валюте. Вторая: в сегмент пришло ощутимое количество покупателей, которые ранее могли рассчитывать лишь на объекты эконом-класса. Но падение цен на недвижимость было настолько ощутимым, что накопленных ими средств теперь вполне хватает на более качественное жилье. Правда, пока неизвестно, как в ближайшем будущем на последнюю категорию покупателей повлияет разница в коммунальных платежах. Она хоть и сравнительно небольшая (в диапазоне от 1 до 2 тысяч рублей), но по нынешним временам даже перспектива ежемесячно отдавать лишние 500 рублей может стать серьезным стоп-фактором в принятии решения.

Взаимозачет: панацея для «эконома»

Сегмент бюджетных объектов по-прежнему оттягивает на себя львиную долю всех сделок с загородной недвижимостью. И пусть этот объем сейчас не дотягивает до исторического максимума в 82% (зафиксирован во II квартале этого года), однако он все равно высок — три четверти от общего числа сделок.

Здесь вполне предсказуемо безоговорочными лидерами являются все те же земельные участки без подряда. Среди всех операций купли-продажи объектов эконом-класса их доля в середине осени составила 74% (год назад этот показатель был ниже и колебался на уровне 70%). «Серебро» покупательских предпочтений получили малоэтажные квартиры (21% сделок к концу 2015 года против 25% по итогам III квартала 2014 года).

Остальные форматы недвижимости народной любовью здесь не пользуются. Готовыми домами и землей с подрядом заинтересовались в предпоследнем квартале года только 3% покупателей (+1% к прошлогодним результатам), а таунхаусами — всего 2% (-1% к октябрю 2014 года).

Дуплексы эконом-класса практически полностью не востребованы, что, в принципе, вполне объяснимо. Граждане, рассматривающие возможность приобретения загородной недвижимости, делают это в первую очередь для того, чтобы как можно дальше отодвинуть от себя соседей, которые причиняют им беспокойство в городских многоквартирных домах, и перспектива вновь заполучить «общую стенку» их, понятное дело, совсем не радует.

В большинстве случаев, констатируют эксперты рынка, движущей силой бюджетной «загородки» в этом году стали альтернативные сделки, причем в формате trade-in (зачет стоимости городской квартиры в счет цены загородного объекта). Но о таком развитии событий еще в начале этой весны предупреждала член Гильдии риелторов Московской области, руководитель компании «МОСОБЛЖИЛСЕРВИС» Ирина Порхунова. «У людей просто-напросто нет денег, чтобы свободно купить понравившийся объект, — отмечала она. — Поэтому они вынуждены идти на обмен, и риелторам в ближайшем будущем придется смириться с тем фактом, что таких операций будет все больше и больше».

Перспективный взгляд

В ближайшие пару месяцев эксперты загородного рынка не исключают заметного роса покупательской активности в сегменте, спровоцированного продолжающимся падением национальной валюты. Однако, в отличие от декабря прошлого года, когда все «телодвижения» покупателей были хаотичными и паническими, теперь все будет более взвешено и продумано.

В связи с этим появление каких-то новых трендов на «загородке» не ожидается. Вместо этого, считают специалисты, усилится проявление старых. Например, востребованность у покупателей недорогих, но качественных земельных участков без подряда на убыль не пойдет.

Кроме того, застройщики продолжат взятый ими курс на снижение общей площади готовых объектов в угоду предельной функциональности. Поэтому количество микроформатных предложений (особенно в эконом-классе) будет увеличиваться.

Объекты под ключ также будут выводиться на реализацию, но оформление однозначного тренда на их приобретение ждать не стоит в силу отсутствия у покупателей достаточных для этого средств.