Жилье в Москве: Купить дешевле, чем снимать

На периодические экономические кризисы российский рынок недвижимости реагирует сменой форматов-лидеров. В 2008 году этой участи удостоились участки без подряда. С их помощью, не уверенные в быстром наступлении безоблачного финансового будущего покупатели, намеревались сохранить от обесценивания свои сбережения, недостаточные для того, чтобы конвертировать их в более дорогие виды собственности.

Через пару лет, во второй половине 2010 года, звание «новой надежды рынка» перешло к малоэтажному строительству (МЖД). До этого времени, оно, конечно, уже было известно знатокам вопроса, но в подавляющем большинстве случаев как вспомогательное жилье для размещения обслуживающего персонала не территориях загородных проектов премиального сегмента. Выделение «малоэтажек» в отдельный формат в целом было встречено всеми участниками рынка «на ура», поскольку эти объекты при сравнительно адекватных ценниках обладали такими преимуществами, как нестандартная архитектура, обособленная придомовая территория и небольшое число проживающих.

В самом начале самостоятельной жизни малоэтажного жилья, констатирует руководитель одного из офисов компании «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов, власти Подмосковья активно «пиарили» малоэтажную застройку. Но по-настоящему востребованным форматом этот тип недвижимости может стать только в том случае, если девелоперы начнут подходить к нему продуманно, не жалея финансовых и временных затрат. Но, к сожалению, отмечает специалист, в настоящее время большинство застройщиков столичного региона озабочено проблемой банального выживания, а число многоэтажек на местном первичном рынке продолжает увеличиваться ударными темпами. Факт перенасыщения столичного (да и ближнеподмосковного) региона многоэтажными домами, кстати, отмечают и другие аналитики. Так, например, по оценке сотрудников «ИРН-Консалтинг», за 9 месяцев 2017 года на рынок было выведено примерно столько же высотных новостроек, сколько за весь 2016 год.

Пока в российской экономике не случится кардинальных перемен, дополняет коллегу еще один «инкомовец» Дмитрий Таганов, подмосковная «загородка» будет захлебываться в потоке дешевых земельных участков без подряда, а темпы вывода достойных поселков в малоэтажном формате будет оставаться низким. И коль скоро, полагает эксперт, МЖД проигрывает типовым жилым комплексам в таких ключевых для потенциальных собственников вопросах как развитость транспортной и социальной инфраструктуры, а также уровень бытового комфорта (наличие во многоэтажках лифта и мусоропровода), то стоит ожидать перетока определенного процента покупателей из сегмента «малоэтажки» в сегмент высотных новостроек.

Однако с подобными выводами представители лагеря работающих в формате МЖД девелоперов могут поспорить.

— В 2016 году, — говорит руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family Екатерина Коган, — по нашему портфелю проектов 85% сделок заключалось в ипотеку. С одной стороны, это, конечно, негативный фактор, свидетельствующий о падении покупательской способности, но с другой это можно рассматривать как позитивный тренд для формата таунхаусов. Развитие ипотеки несколько уменьшило эластичность спроса с точки зрения цены, так что для определенной категории клиентов ценовая «вилка» в 300−500 тысяч рублей стала не настолько значимой, как раньше, поскольку средний ежемесячный платеж в этом случае увеличивался в диапазоне от 3 до 5 тысяч рублей. Так что если раньше клиенты во главу угла ставили экономию, то сейчас они чаще выбирают комфорт, разыскивая среди многообразия проектов наиболее соответствующий их представлениям об идеальном жилье.

А сейчас, по мнению генерального директора компании «KASKAD Недвижимость» Артура Григоряна, на рынке недвижимости формируется новый тренд, драйвером которого является снижение ставок по ипотечным кредитам:

— Снижение ставки по ипотечным кредитам на 1 процентный пункт при нынешнем уровне цен на недвижимость и условиях кредитования приводит к расширению спроса на жилье на 10−15% относительно текущего уровня. Кроме того, девелоперские компании создают совместно с банками новые финансовые инструменты, позволяющие заметно снизить ежемесячную финансовую нагрузку на заемщиков. Если сейчас встречаются годовые ставки на уровне 8%, то уже через год-полтора банки могут предложить заемщикам ипотечные кредиты под 6−7% годовых.

Дальнейшее снижение ставок и либерализация условий сделок, по словам эксперта, будет стимулировать включение в оборот рынка недвижимости семей с относительно невысоким уровнем среднемесячных доходов (около 45−55 тысяч рублей на каждого члена семьи). При ежемесячных платежах по ипотечным кредитам на уровне 20−25 тысяч рублей аренда жилья становится экономически неоправданной.

В итоге, полагают аналитики KASKAD Family, люди наконец начнут отказываться от аренды в пользу приобретения собственного жилья. В свою очередь арендодатели, столкнувшись со стагнацией рынка аренды, также будут принимать решение о продаже городского жилья и переезде за город. По прогнозам специалистов, эта группа покупателей загородной недвижимости будет активно расти в ближайшие два года. Бывшие арендаторы и арендодатели городского жилья станут драйверами спроса на загородную недвижимость эконом- и комфорт-класса, в первую очередь на таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы.

— Миграция арендаторов и арендодателей на подмосковный рынок может привести к серьезной и даже революционной трансформации сразу нескольких сегментов, — считает Артур Григорян. — По экспертным оценкам, сегодня в Москве сдается порядка 300−400 тысяч квартир. Годовой оборот рынка аренды можно грубо оценить примерно в 150 миллиардов рублей. При оттоке спроса в объеме до 20−30% от совокупного оборота на рынок загородной недвижимости выплеснется дополнительно около 45−50 миллиардов рублей.

«Но ведь собственное недорогое жилье уже сейчас вполне реально купить и в Москве, — могут резонно возразить некоторые эксперты. — Уж мегаполис-то с его развитой инфраструктурой не идет ни в какое сравнение с тем, что имеют даже ближние города-спутники столицы, не говоря уже об окраинах Подмосковья». На первый взгляд, это соображение выглядит вполне разумно. Особенно если учесть, что в скором времени, по прогнозам отдельных специалистов, стоимость жилья в Первопрестольной имеет все шансы дополнительно снизиться из-за стартующей программы реновации пятиэтажек. Однако, не оспаривая данный факт, представители KASKAD Family отмечают, что люди, несмотря на это, все равно будут отправляться на поиски недвижимости в Подмосковье.

Да, исключительно ради доступности жилья в «замкадье» никто не поедет, соглашается Екатерина Коган. Но вот за комфортом и приватностью (которых уже и без новых «человейников», предусмотренных программой реновации, давно не хватает Москве) при сопоставимых ценах — пожалуйста. В доказательство своих слов она ссылается на результаты опросов россиян, проведенных «каскадовцами» с интервалом в несколько лет:

— Примерно 65% клиентов, приходивших в наш офис продаж в 2012 году, в большинстве случаев при выборе недвижимости руководствовались в первую очередь фактором цены. Спустя 4 года 25% потенциальных собственников недвижимости во главу угла поставили транспортную доступность, 20% предпочли ориентироваться прежде всего на архитектуру и внешний вид. Еще 18% в качестве решающего аргумента назвали экологическую чистоту, наличие прогулочных и «зеленых» зон, возможность выхода к лесу.