Меняем «хрущевки» на «собянинки»: Ажиотаж сродни тотализатору

Спрос на квартиры в московских «хрущевках под реновацию» с мая вырос на 62.5%.

Ведущий эксперт федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Золотарев отмечает: «С января прошлого года количество запросов снижалось, достигнув минимума в мае текущего года, после чего снова пошло в рост и к октябрю выросло на 62,5% относительно майских значений».

Откуда возник ажиотажный спрос на хрущевки, на что рассчитывают люди при их покупке, «Свободной Прессе» рассказал Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость.

— Квартиры в 5-этажных домах под снос по программе реновации — одни из самые востребованных объектов на вторичном рынке Москвы. Такие лоты находят покупателей практически мгновенно. По нашим наблюдениям, количество таких квартир на рынке составляет менее 1% в общем объеме предложения на вторичном рынке Москвы. И они стоят очень дорого, особенно если дом относится ко второй очереди реновации.

К примеру: 3-комнатная квартира в пятиэтажке, которая под программу реновации не попала, стоит 12 млн руб., а аналогичная 3-комнатная в доме, который в скором времени может быть снесен по этой программе, стоит 20 млн руб. — такая разница в цене у двух одинаковых квартир. Потому что взамен старой 3-комнатной человек получит трешку в новом современном доме, которую сможет потом продать за 25 млн руб.

«СП»: Кто в основном покупает такие квартиры?

— Такое жилье хотят купить все, особенно его очень любят россияне из регионов страны. Чаще всего они рассматривают такие варианты для своих детей, которые пока еще учатся в школах — «на вырост». Родители предполагают: к тому времени, когда дети поступят в московские вузы, они смогут получить уже новые квартиры в новых домах по программе реновации. А пока пятиэтажка не снесена, купленная в ней квартира выходит на рынок аренды — такие объекты благополучно сдаются и приносят доход.

«СП»: На что люди рассчитывают, покупая такое жилье?

— Если раньше человек, инвестирующий в квартиру в доме под реновацию, рассчитывал получить до 30% прибыли через какое-то время, то сейчас, при росте спроса и цен на такое жилье, маржа составляет около 10%. И даже при такой марже покупатели все равно хотят инвестировать, потому что эта идея нравится, и эти квартиры очень ликвидны.

Как было сказано ранее, они очень легко сдаются в аренду, потому что у них низкая стоимость найма: во-первых, они скоро идут под снос, во-вторых, это хрущевки, которые относятся к экономклассу.

Конечно, многое зависит от района — чем лучше локация, тем дороже вся эта история. И тем она интереснее для инвестора.

Павел Оверченко, руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers говорит о неожиданном интересе к хрущевкам так: «Спрос на хрущёвки в Москве действительно переживает всплеск — нынешний рост выглядит неожиданно, особенно с учётом того, что сами дома морально и физически устарели. Но объяснение простое: рынок пытается поймать «эффект реновации».

Для многих инвесторов покупка квартиры в пятиэтажке — это ставка на будущую новостройку в гораздо более высокой ценовой категории, причём без необходимости доплачивать разницу. В некоторых случаях люди действительно получают современные квартиры в лучших локациях — и это кажется почти безрисковой инвестицией".

Эксперт также обращает внимание: «При этом назвать ажиотаж совершенно рациональным сложно. Во-первых, включение дома в реновацию — это не автоматическое повышение цены на объект. Программа не будет расширяться бесконечно, а список домов уже сформирован.

Во-вторых, даже если дом попал под снос, неизвестно, когда и что именно построят на его месте. Сроки по реновации могут растягиваться на годы, в некоторых локациях — более чем на десять лет. Деньги замораживаются, а доходность становится весьма условной".

«СП»: А какие еще минусы имеются у такой покупки?

— Покупая хрущёвку под реновацию, человек фактически покупает «обещание». Он не может выбрать планировку будущей квартиры, её видовые характеристики, этаж, расположение по отношению к дорогам или соседним корпусам.

Более того, далеко не всегда новое жильё оказывается точным эквивалентом старому: могут измениться параметры объекта, где-то предлагается жильё в соседнем квартале, где-то — в другом микрорайоне. Если говорить с юридической точки зрения, это не классическая покупка недвижимости, а участие в большой городской программе, правила которой инвестор не контролирует.

«СП»: То есть, такая покупка непредсказуема?

— Тренд на покупку хрущёвок — это одновременно и логичное, и рисковое поведение. С одной стороны, в отдельных локациях такие сделки действительно могут быть выигрышными.

С другой — рост спроса на 62,5% создаёт пузырь ожиданий, а не реальной стоимости. И те, кто входит в этот рынок сейчас, должны чётко понимать: реновация — не гарантированный способ кратно увеличить капитал, а длинная, сложная и не всегда предсказуемая история, где выгоды получают далеко не все участники.

О цене хрущевок «Свободной Прессе» рассказывает Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»

— В зависимости от волны реновации, стоимость квартир в «хрущевках», выделенных под реновацию, сильно отличаются. Так, например, во 2-ю волну реновации (2025−2028 г. г.), стоимость квартир уже приближается к рыночной в данной локации, поэтому покупка такого лота уже не даст прироста прибыли.

Но вложения в квартиры, которые относятся к более отдаленным волнам реновации, например, с 2029 по 2032 годы, будет более выгодна.

Если такие квартиры покупать для проживания и дальнейшего получения жилья, то вложения в ремонт, налоги и т. д., могут нивелировать полученную маржу при покупке.