Глухари и гадкие утята рынка недвижимости

По единодушному мнению экспертов, самыми востребованными объектами на рынке жилья вообще (и на столичном в частности) являются «однушки», по своим потребительским характеристикам принадлежащие к классу «эконом». Эта уверенность базируется, прежде всего, на том, что, по статистике, подобные квартиры имеют наиболее короткий срок экспозиции — в среднем около полутора месяцев.

Но, если принимать во внимание непреходящую актуальность известной народной мудрости про умственные, моральные и физические качества членов каждой семьи, в любом населенном пункте на рынке присутствуют объекты, назвать которые привлекательными для покупателя, мягко говоря, не поворачивается язык. Они могут висеть в базах агентств месяцами и годами (а в некоторых исключительных случаях даже десятилетиями — авт.). Именно из подобных квартир московские эксперты по продаже жилья составили довольно занимательный «антирейтинг популярности», пространно прокомментировав все их плюсы и минусы.

Так, по мнению специалистов компании «ИНКОМ-Недвижимость», первое место и почетное звание классического образца наиболее «гадкого утенка» на «вторичке» получает квартира за 5 миллионов рублей с непередаваемо перспективным видом на трубу расположенного в четырехстах метрах от подъезда нефтеперерабатывающего завода в Капотне. Более того, ее остальные параметры также входят в разряд «нарочно не придумаешь»: сорокаметровый объект располагается на первом этаже панельной «хрущевки». Если покупатель на эту квартиру все-таки в обозримом будущем отыщется, его ждет абсолютно «убойный» бонус — всего каких-то сотня метров разделяет дом и ближайшее смиренное кладбище.

Современные покупатели настолько привередливы, отмечают риэлторы, что их уже не привлекают квартиры с живописными видами на столичные коммуникации. А ведь еще сравнительно недавно (с исторической точки зрения — авт.) такие объекты были на пике тренда. Например, констатирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка корпорации «ИНКОМ», в начале 90-х годов прошлого века на ура, словно горячие пирожки, расходились расселенные коммуналки в центральных районах мегаполиса. В те времена отдельные однокомнатные квартиры, отмечает эксперт, стоили порядка 10 тысяч долларов. А квартиры с иным количеством комнат оценивались «поквадратно» в соотношении 1 тысяча долларов за 1 квадратным метр. Таким образом коммуналки представляли собой наиболее ликвидные объекты на рынке. Люди прилагали все усилия, чтобы переехать в квартиры с большой площадью, а уж если их окна выходили, к примеру, на Садовое кольцо, то разум просто капитулировал.

Сейчас на Новинском бульваре, в непосредственной близости к посольству США, находится в экспозиции 10 квартир. Среди них есть как однокомнатные, так и трех- и даже пятикомнатные объекты. Их стоимость колеблется в диапазоне от 12,3 до 81,4 миллиона рублей. Но активного покупательского интереса они давно не вызывают. Проблема, по мнению риэлторов, заключается в колоссальной транспортной загруженности городских районов.

Если 20 лет назад по тому же Садовому проезжали в один момент времени максимум три машины, то всем такая ситуация казалась в порядке вещей. Сейчас, когда количество автотранспортных средств, проезжающих ежечасно по центральным улицам столицы, исчисляется десятками и сотнями тысяч, постоянный шум, от которого не спасают даже самые «навороченные» окна, сильно напрягает жильцов. Кстати, о частоте мытья стекол в таких квартирах отдельно говорить вряд ли стоит.

Близость к историческому «сердцу» Златоглавой, Кремлю, всегда рассматривалась покупателями и продавцами любого объекта недвижимости как мощный ценоповышающий фактор. Но, как известно, из каждого правила бывают исключения. Стоящий на Софийской набережной с трудом приватизированный деревянный дом, от которого до Кремля не более 200 метров, находится в экспозиции уже около трех лет. Он рассматривался потенциальными инвесторами и как жилой, и как коммерческий объект. Но нового собственника до сих пор не обрел.

Отсутствие интереса, подчеркивают эксперты, вызвано не сравнительно небольшой площадью самого строения (80 с небольшим «квадратов») и не малым размером прилегающего земельного участка (3,5 сотки). Покупатели не спешат приобретать объект потому, что он по ряду причин не был включен в проект реконструкции пресловутой «Золотой мили». Последнее реальное предложение, сделанное заинтересованным лицом собственнику дома, было зафиксировано в 2013 году, «цена вопроса» — 160 миллионов рублей. Однако сделка так и не состоялась, поскольку нынешний владелец, боясь продешевить, не захотел уступать 20 миллионов.

Но это, понятно, конкретика. А насколько сильна тенденция присутствия «гадких утят» на столичном рынке недвижимости в целом?

В Москве объекты, имеющие явные проблемы с ликвидностью, встречаются довольно часто. В эту категорию входя, например, современные монолитные дома. Во многих из них более половины квартиры на начальном этапе строительства было раскуплено в инвестиционных целях. Это, в принципе, вполне разумно и оправдано — выгодность инвестиции в недвижимость с целью сохранения капитала вряд ли кто оспорит. Но именно этот факт, считают риэлторы, часто становится пугающим фактором для новых покупателей. Приходя на осмотр, они первым делом интересуются: в связи с чем добрая часть квартир не заселена, а территория не облагорожена? Жить в полупустом подъезде многие, по понятным причинам, не решаются. А собственники-инвесторы, имея свои резоны, отказываются снижать цены. В результате подобные квартиры безуспешно продаются годами.

«Вторичка» со сверхоригинальным дизайном — тоже не подарок для покупателя, как и для агента по недвижимости. Чтобы такой «гадкий утенок» не перерос в «глухаря экспозиции», надо заранее готовиться к тому, что продать его быстро можно только по сниженной цене. Очень часто такие «передизайнеренные» помещения реализуются исключительно по цене объекта без отделки. Если квартира располагается в промзоне, то ее продавца также можно назвать «счастливчиком наоборот»: вряд ли в короткие сроки отыщется достойный и платежеспособный покупатель, согласный поселиться в полном окружении железнодорожных путей и промышленных ангаров (такая ситуация, к слову, имеет место быть в том же Карачарове).

Как утверждают специалисты по недвижимости, реализация таких «тяжелых» квартир сродни рыбалке в неизвестном месте. Сначала удочку с максимальным ценником надо забрасывать в разной прозрачности воды рынка — вдруг клюнет случайная рыба. Если в течение месяца-двух этого не произошло, приходиться менять «наживку» — раз примерно в две недели снижать стоимость объекта. Но еще не факт, что при этом квартиру удастся продать достаточно быстро, хотя размер скидок порой достигает 20% от первоначальной стоимости, говорит Сергей Шлома.

Однако практически всегда для покупателей «неликвида» главенствующим фактором «за» всегда является цена объекта, поскольку для новых собственников самой лучшей является та квартира, которая дешевле. И если бы та же пресловутая квартира в Капотне с видом на НПЗ стоила бы не 5, а всего лишь 3 миллиона, то за каких-нибудь 30 минут экспозиции на нее нашлось бы около сотни потенциальных владельцев с высокими шансами на быстрое закрытие сделки, особо отмечает эксперт.

Фото: Коммерсантъ/Дмитрий Лебедев.