В собянинской Москве жилье станет недоступным

Хотя всех деталей наступившего «расклада» в московском стройкомплексе пока не разобрать, ясно одно: большой строительный бизнес в Москве сохранился. Строители пережили смену мэра, отрасль адаптировалась к новым хозяевам и условиям. Краха «строймафии», как ее называют недоброжелатели — не состоится. Символическим жестом воскрешения стройкомплекса стало интервью, которое глава отрасли Марат Хуснуллин дал в минувший вторник «Эху Москвы».

В крайне благожелательном диалоге с ведущими станции Хуснуллин рассказал о главном: хотя инвестконтракты пересматриваются, а центр города будет «консервироваться» в смысле этажности и метража, стройки в столице не затихнут. Просто главный акцент перенесен с жилищного на дорожное строительство.

Правда, удар по жилищному и офисному строительству нанесен весьма серьезный. Темпы возведения новых квадратных метров сохранятся приблизительно на уровне послекризисных 2009 — 2010 годов, но к докризисным показателям возврата не будет, пообещал Хуснуллин. «Город уже не может расти прежними темпами», — такой вывод сделал заммэра Москвы. Отменена точечная застройка, аннулируется множество инвестконтрактов в центре города. «Если мы только можем не строить на этом месте — мы выбираем не строить», — подчеркнул Хуснуллин. Всего в городе уже прекращено инвестконтрактов на 2,3 млн квадратных метров жилых и офисных площадей.

Назвав эти меры «непопулярными», чиновник отметил, что и сам город от прекращения застройки потеряет многие миллиарды рублей. «Мы могли бы построить и продать еще несколько небоскребов в том же Сити, их бы купили — освоенная территория, строящиеся развязки, — сказал Хуснуллин. — Но было принято решение остановиться; и теперь, скажем, на месте предполагавшегося здания мэрии будет многоэтажная парковка».

Еще раньше в Москве заговорили о том, что прекращается самая массовая из городских жилищных программ — расселение и снос пятиэтажек. Минувшей зимой источники в стройкомплексе Москвы говорили о том, что программы по пятиэтажкам планируется заморозить до 2025 года, как и приостановленные из-за кризиса программы сноса «малокомфортного» жилья, то есть всех 5- и 9-этажек старых серий. Сейчас, однако, видно, что мэрия не пошла на такой радикальный шаг — в 2011 году около 90 «хрущевок» все-таки будут снесены. Однако объемы расселения пятиэтажек все-таки серьезно снизятся.

Взамен этих программ застройщикам предложат так называемую «реновацию кварталов». Речь идет о ветхом и не имеющем исторической ценности жилье, в том числе в центре города. Как подчеркнул Хуснуллин, правительство Москвы будет строго следить за высотным регламентом и метражом, не позволяя излишне раздувать эти параметры. Однако однозначной «охранной грамоты» всем историческим домам в Москве Серей Собянин не выписал — сносы, вероятно, продолжатся. Кстати, в данный момент начался снос либо коренная реконструкция очередного конструктивистского рабочего городка в районе «Электрозаводской», на улице Суворова…

Сносить и расселять будут также дома, стоящие на пути перспективных транспортных магистралей. Например, решение транспортных проблем «Москвы-Сити» означает окончательный «приговор» близлежащему жилому микрорайону «Камушки» на Шмитовском проезде. Разговоры о расселении этого квартала ради транспортной развязки с Шмитовским проездом велись уже несколько лет, однако попытки властей и инвесторов выселить дома натыкались всякий раз на ожесточенный протест жителей.

В качестве вариантов переселения жильцов этого района в разные годы предлагались разные участки. Одним из самых приятных для переселенцев вариантов может быть территория завода «Красная Пресня» на Пресненском валу — неподалеку от католического собора и метро «Улица 1905 года».

Однако из того, что темпы жилищного строительства будут снижаться, вовсе не следует, что коммерческого жилья в Москве станет меньше. Главный удар придется на социальные программы — то есть на жилье для очередников и переселенцев (ведь хрущевки пока, по большей части, оставят стоять). Это большой резерв для оптимизации столичного хозяйства — сокращение социальных жилищных программ. При этом вполне возможно, что сама по себе очередь не исчезнет. Просто квартиры, которые город предоставит очередникам, будут другой площади и в других местах. «Социальные программы города выполнять всегда сложно, — отметил Марат Хуснуллин. — Люди всегда хотят и получить квартиру не хуже прежней, и чтобы это было на том же самом месте, где стоял старый дом. Но надо смотреть правде в глаза — видимо, чтобы сократить издержки города, строить будем и в других местах».

С подобными идеями отлично сочетаются две главных новации в жилищной политике, введенные в «собянинский» период. Во-первых, был изменен порядок предоставления жилья очередникам — теперь, если очередь на жилье еще не подошла, при расселении хрущевки или иного старого дома власти будут исходит не из норм предоставления жилья, а из метража старой квартиры. Во-вторых, жилье московским очередникам теперь разрешено предоставлять и на территории Московской области — там как раз приобретены для этих целей земельные участки под застройку.

При сокращении строительства по социальным программам нередки будут случаи, подобные тому, что автор статьи наблюдал на Тимирязевской улице в Северном округе столицы. Дом под номером 8, одна из первых московских пятиэтажек экспериментальной серии К-7, давно выработал расчетный ресурс и почти 30 лет стоит в очереди на расселение и снос. В течение конца 1980-х — начала 1990-х годов денег на обновление жилищного фонда у Москвы не было, затем они появились — и в 2003 году в Красностуденческом проезде был построен дом, куда должны были въехать жильцы этой хрущевки. Однако дом слишком понравился инвестору, доля города была им выкуплена, а уже собравшие пожитки переселенцы остались жить в разрушающемся доме.

Сокращение темпов строительства жилья в Москве может сделать город окончательно недоступным для приезжих — из-за потенциально возможного резкого скачка цен на жилье. Если бюджетного жилья — а именно оно строится по социальным программам — будет вводиться меньше, это неминуемо «элитизирует» московскую недвижимость еще больше — если, конечно, не случится масштабного социального катаклизма, который обрушит рынок жилья в принципе.

Впрочем, ряд ведущих аналитиков рынка недвижимости утверждают, что такой сценарий маловероятен. Так, например, считает Олег Репченко, глава агентства «Индикаторы рынка недвижимости»:

«СП»: — Как, по-вашему, сокращение объемов жилищного строительства в Москве отразится на рынке недвижимости?

— Если мы посмотрим, что строилось в Москве до кризиса, то 70 — 80% этого жилья приходилось на городские социальные программы. Сейчас понятно, что строить жилье в таких объемах Москва уже не может. Что же касается коммерческой застройки, которая и формирует рыночные цены, то ее объем практически не уменьшился.

Поэтому можно, как и все последние годы, делать апокалиптические прогнозы о неимоверном подорожании, о дефиците жилья — но я не склонен считать, что все немедленно подорожает. Цены, конечно, растут — но, скорее, сихронно с инфляцией. Что же касается социальных программ то они, вероятно, продолжат сворачиваться — но и то сказать, с момента падения советской власти прошло уже 20 лет, должна же халява когда-нибудь кончиться!

«СП»: — А что будет с темпами коммерческого жилищного строительства?

— Коммерческое строительство будет продолжаться, конечно. При этом очень много, конечно, не построят — Москва действительно не резиновая. Но и ажиотажа здесь не будет. Спрос уравновесит предложение.

«СП»: — То есть, все-таки, тренд на подорожание московского жилья сохранится?

— Тренд, конечно, сохранится. Это развитие любого крупного города — неужели Манхэттен дешевый, или Токио? За городом стоит большая территория и мощные финансовые потоки.

«СП»: — Но ведь и социальное жилье влияет на рынок — его же часто перепродают!..

— Отчасти это жилье продается, конечно, но доля его в общем рынке московского жилья не настолько значительна, чтобы сильно повлиять на рынок.

Таким образом, если строительная политика московской мэрии будет продолжена в том же духе, Москву ожидает дальнейший рост цен на недвижимость — но уже не на растущем объеме «квадратов», а на стагнирующем, едва покрывающем естественную убыль, их приросте. В принципе, с экономической точки зрения, это можно считать оздоровлением — вместо «пузыря» налицо будет честно оправданный низким предложением рост цен. С другой стороны, с житейской точки зрения Москва как была, так и останется недружелюбным городом. Недружелюбным не только к приезжим, но и к молодежи, и к старикам, и к представителям любых недостаточно «эффективных» профессий.

Такой недружелюбный большой город, со съемными углами и сверкающими витринами, мы видели в книгах и фильмах о «диком капитализме». А сейчас всё больше испытываем на себе. И надеяться, что добрый градоначальник повернет обратно, к «образцовому коммунистическому городу» — уже не приходится.