Кошмар ипотеки: Заплатил за пять однушек, одну взял себе — кому достались еще четыре?

Портал «Движение.ру» со ссылкой на «ЦИАН» привел данные, в каких городах России граждане сейчас больше всего переплачивают, когда берут ипотечный кредит на покупку вторичного жилья. В топ-5 попали пять региональных центров.

Лидером стал Челябинск, где переплата по ипотеке на вторичную однокомнатную квартиру в этом году в 5,1 раза больше, чем в 2021-м. Цена самой квартиры увеличилась за эти годы на 148%. Откуда взялась такая грабительская разница?

Помимо столицы Южного Урала в топ-5 попали также Казань (рост переплаты в 4,2 раза; рост стоимости квартиры — на 105%), Самара (4,1 раза; +98%), Волгоград, Нижний Новгород и Пермь (4 раза; +93%, +94% и +95% соответственно) .

Корреспондент «Свободной Прессы» обсудила эти тенденции на вторичном рынке недвижимости с директором челябинского агентства недвижимости «Макромир» Ольгой Диких.

«СП»: Ольга, скажите, в чем причина неожиданного лидерства Челябинска по переплатам за ипотечные кредиты на вторичном рынке? В чем причина?

—Простая арифметика всё объясняет. Оттолкнемся от приведенных данных, что цена однокомнатной квартиры на вторичке в Челябинске за эти пять лет выросла на 148%. Для простоты подсчетов предположим, что эта квартира в 2021 году стоила 100 тыс. руб. При росте цены на 148% получается, что теперь эта же квартира стоит 248 тыс руб. Ставка по ипотеке в 2021 году, насколько помню, была 11−12% в одном из самых активных на рынке ипотеки банков.

«СП»: Сейчас ставка намного выше…

—Да, последнее время ставка по ипотеке в среднем 20%. Доходило и до 22%. Посчитаем переплату за квартиру стоимостью 100 тыс. руб в ипотеку по ставке 10% годовых на 10 лет в 2021 году. Сравним с сегодняшней ценой и сегодняшней процентной ставкой по ипотеке и сроком кредита в те же 10 лет. Получим переплату действительно в пять с лишним раз. Точнее, в 5,77 раза. То есть даже больше, чем в цифрах, которые приводите. Но тут ничего удивительного. Выросла сильно цена и выросла вдвое ставка по ипотечному кредиту.

«СП»: Почему все-таки именно Челябинск возглавил этот рейтинг переплат по ипотеке?

— В Челябинске за эти годы цены на жилье выросли больше, чем в других регионах страны.

«СП»: Как это объяснить?

— Раньше недвижимость в Челябинске была недооценена.

«СП»: И сегодня всё так же недооценена?

— Нет. Теперь недвижимость, как мне кажется, уже переоценена.

«СП»: Так, надо разобраться. Что за пять лет произошло такого, что челябинская недвижимость из недооцененной превратилась в переоцененную?

—Переоценена, на мой взгляд, потому что несколько лет назад в Челябинске было сравнительно мало новостроек.

В основном в продаже было вторичное жилье. И это жилье продавалось по средней, можно сказать, цене.

«СП»: Но спрос же был…

—Да. И застройщики стали много строить нового жилья. Новое жилье всегда стоит дороже, чем вторичка. Цену разогнали льготные государственные программы. В Челябинске цену особенно сильно разогнали. Цена на жилье в новостройках в связи с этим льготным кредитованием выросла значительно. А цена на «вторичке» стала расти вслед за ростом цен на новое жилье.

«СП»: В других городах цена тоже росла, но почему-то не такими темпами.

—Если взять для сравнения Екатеринбург, Казань, другие крупные города, там и раньше было очень много новостроек. В Екатеринбурге, например, строили в пять раз больше жилья, чем в Челябинске. Поэтому там давно цена на вторичное жилье приближалась к ценам в новостройках. Процесс шел мягче и растянут во времени.

А в Челябинске это случилось резко, в моменте. Начался бурный рост жилищного строительства, подогреваемого льготной ипотекой. Цена в новостройках пошла вверх. «Вторичка» потянулась следом.

«СП»: То есть лидерство Челябинска по переплатам за ипотеку подтверждается.

—Да. И понятно, почему это случилось. За последние пять лет именно в нашем городе быстрее всех скакнули цены на жилье, в том числе цены на вторичку.

В других крупных городах цены на недвижимость и раньше были достаточно высокие.

«СП»: Но все-таки даже при таком росте цен Челябинск отстает по уровню цен от соседнего Екатеринбурга.

—По моим оценкам в некоторых ЖК Челябинска цены на недвижимость догнали цены в Екатеринбурге и даже в Подмосковье. Просто потому что стали много строить жилья. А новое жилье дорогое. Вот и получилось, что переплата по вторичной ипотеке (которая по ценам подтягивается к ценам в новостройках) в нашем городе за эти пять лет выросла без малого в шесть раз.

«СП»: Но почему считаете, что недвижимость в Челябинске теперь переоценена?

—Потому что потенциал, столичность, культурный уровень, доходы и перспективы развития Екатеринбурга в разы больше, чем Челябинска. В доказательство могу сказать, что цены на челябинском рынке начинают снижаться. В том числе на аренду.

---

Ранее «Свободная Пресса» рассказывала, к чему приводят льготные ипотечные госпрограммы в масштабах страны. Например, банки стали осторожнее и в условиях снижения процентной ставки по вкладам реже одобряют заявки граждан на получение ипотечных кредитов. Некоторые эксперты рынка считают, что без льготной ипотеки цены на недвижимость снизятся.

Впрочем, другие специалисты отмечают, что в России не один рынок недвижимости, а много. И если в малых городах падение цены на жилье в самом деле ожидается в силу ряда причин, то в региональных центрах рост, скорее всего, продолжится. Так что нынешний заоблачный, как многие считают, уровень цен — вовсе не предел.